Verhuizen naar een bedrijfswoning? Hier moet je opletten

Wie op zoek is naar een woning heeft het momenteel zwaar vanwege het krappe aanbod. Vooral starters krijgen doorgaans moeilijk een voet tussen de deur. Werkgevers zouden kunnen helpen bij hun zoektocht, vinden ze. En een deel wil zelfs verhuizen naar een ‘fabrieksdorp’, als dat een woning oplevert.

Dat bleek vorige maand uit onderzoek van PanelWizard in opdracht van financieel intermediair Viisi Hypotheken, onder ruim duizend Nederlanders tussen de 22 en 35 jaar oud zonder koopwoning.

In het onderzoek wordt onder meer het sentiment onder starters gemeten over hun kansen op de woningmarkt. En dat is niet best. Slechts een vijfde verwacht in de komende twaalf maanden een eerste huis te kunnen kopen. En maar liefst 88 procent van de ondervraagden voorziet geen verbetering van hun positie in het komende kwartaal.

Dat heeft alles te maken met het krappe aanbod op de woningmarkt. Afgelopen kwartaal werden 15 procent minder woningen te koop gezet dan in het slotkwartaal van 2023, terwijl de doorsnee verkoopprijs met 9 procentpunt steeg ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit de meest recente cijfers van makelaarsvereniging NVM.

De doorsnee verkoopprijs bedraagt in het eerste kwartaal van dit jaar 432.000 euro. Om een hypotheek voor dit bedrag af te sluiten, moet je met de huidige rentestand ongeveer een ton per jaar verdienen. Daaruit kun je opmaken dat het niet best gesteld is met de betaalbaarheid van koopwoningen in het algemeen.

Doorstromers kunnen met een lagere hypotheek toe, omdat zij de overwaarde van hun vorige woning in het nieuwe huis kunnen steken. Maar starters moeten een koopwoning vaak grotendeels of volledig met een hypotheek financieren, vandaar dat zij het extra moeilijk hebben op de woningmarkt.

Starter wil van baan wisselen voor woning van de zaak

Hun benarde situatie drijft starters kennelijk naar minder voor de hand liggende oplossingen. Zo is meer dan de helft wel bereid om van baan te wisselen als dat een 'bedrijfswoning' ofwel 'woning van de zaak' oplevert, blijkt uit het onderzoek van Viisi Hypotheken.

Sterker, een deel pleit zelfs voor de terugkeer van zogenoemde 'fabrieksdorpen', een fenomeen dat opkwam in de 19e eeuw, waarbij arbeiders werden gehuisvest in wijken die werden gebouwd in opdracht van het bedrijf.

Voorbeelden zijn de 'dorpen' van Philips in Eindhoven (1910), schoenenfabriek Bata in Best (1934) en rubberfabrikant Hevea in Renkum (1916).

In het onderzoek antwoordde 36 procent van de starters 'ja' op de stelling: 'Ik vind dat werkgevers woningen moeten (laten) bouwen waar hun medewerkers in kunnen wonen'. Daarmee is het idealisme waaruit de fabrieksdorpen uit de 19e eeuw zijn ontstaan, nog steeds relevant, zei Hergen Dutrieux, medeoprichter van Viiisi Hypotheken, in een persbericht."

"De fabrieksdorpen zoals Philipsdorp in Eindhoven of Batadorp in Best zijn ontstaan vanuit de gedachte dat iedereen recht heeft op een gezonde woning, met tuin én op korte afstand van werk."

Het fabrieksdorp uit de vorige eeuw: vrouw van de baas over de vloer

Veel fabrieksdorpen werden inderdaad gebouwd met het idee om de beroerde woonomstandigheden van arbeiders in eerdere decennia voorgoed achter ons te laten. Denk aan 'tuindorpen' met woningen met een voor- en achtertuin en de nodige faciliteiten voor ontspanning in de buurt.

De woningen in Heveadorp hebben bijvoorbeeld fraaie rieten daken en de huur was vaak redelijk.

Hoewel de arbeiderswoningen wel een stuk minder riant waren dan de villa's van het management in dezelfde wijk. Neem de directeursvilla's aan de Meeuwenlaan in Amsterdam-Noord, die je ziet als je vanaf het IJ de Vogelbuurt (deels gebouwd door de scheepswerven) inloopt. Het klassenverschil was nogal in your face zeg maar.

Niet alleen had je de baas bij wijze van spreken op steenworp afstand, maar mogelijk ook over de vloer.

Zo kon mevrouw Wilhelmi, de vrouw van de eigenaar van de Hevea-fabriek in Renkum, onverwachts een personeelswoning binnenvallen. Ze liet haar vingers langs de plinten gaan om te zien of alles wel schoon was, vertelde een oud-bewoner aan Omroep Gelderland.

Ziek? De fabrieksportier werd ingeschakeld om te controleren. En hopelijk was je geen nachtbraker, want om tien uur 's avonds ging het licht centraal uit, zodat iedereen op tijd naar bed ging om de volgende morgen fris en fruitig op het werk te verschijnen. Dat scheelde ook energiekosten.

Tegelijk zorgde diezelfde mevrouw Wilhelmi voor een zwembad in de Nederrijn in de zomer en een ijsbaan met poffertjeskraam in de winter.

Verrijst 'Adyen Village' of 'ASML City' ?

Waarschijnlijk zullen paternalistische taferelen zoals hierboven geschetst, zich niet voordoen in Adyen Village of ASML City, zoals een modern 'fabrieksdorp' wellicht kan heten.

Maar het is de vraag of er ooit nieuwe bedrijfsdorpen zullen ontstaan. Woningbouw heeft een lange adem nodig en werkgevers zullen op dezelfde problemen stuiten als traditionele partijen die woningen bouwen.

Bovendien zijn er ook andere mogelijkheden. Chipmachinefabrikant ASML in Veldhoven, staat bijvoorbeeld garant voor woningbouwprojecten in de regio. Niet per se om eigen medewerkers aan een huis te helpen, maar wel om de lokale woningmarkt los te wrikken. Daarvan kunnen wellicht ook werknemers profiteren.

Een meerderheid van de Nederlandse starters wil graag dat werkgevers een actieve rol innemen bij de huisvesting van hun medewerkers, blijkt uit het onderzoek van Hypotheek Viisi. Zo vindt 55 procent dat werkgevers ondersteuning moeten bieden bij de zoektocht naar geschikte woonruimte. Bijvoorbeeld door de kosten van een aankoopmakelaar te vergoeden of potentiële huurwoningen te spotten.

Andere vormen van hulp werkgever bij vinden van een huis

Dat komt goed uit, want een meerderheid (86 procent) van de werkgevers wil werknemers helpen bij het vinden van geschikte huisvesting, bleek in oktober vorig jaar al uit onderzoek van BLG Wonen, waar Business Insider over schreef.

Daarmee komen woningtekort en de krapte op de arbeidsmarkt samen. Want hulp bij een huis is een mooi lokkertje om personeel aan te trekken en te behouden, meende drie op de vier werkgevers in het onderzoek van BLG Wonen.

Tegelijk gaf een meerderheid van de werknemers aan dat hulp bij huisvesting een werkgever aantrekkelijker maakt.

Uit het onderzoek van BLG Wonen blijkt dat een deel van de werkgevers dit al heeft opgepakt. Zowel werkgevers als werknemers hebben aangegeven dat er bedrijven zijn die hulp bieden in verschillende vormen. We noemen ze hieronder:

• Het vergoeden van kosten die komen kijken bij het huren of kopen van een woning.
• Hulp bij het zoeken naar huisvesting.
• Het delen van kennis over de lokale woningmarkt
• Bij indiensttreding is woonruimte gereserveerd voor werknemers van het bedrijf.
• Helpen bij het middelen tijdens het kopen van een woning.

Uit de praktijk blijkt dat bedrijven ook tiny houses neerzetten op het bedrijfsterrein, kantoren of zorginstellingen verbouwen tot woningen, of compleet nieuwe woningen bouwen, zei Frank Soede, directeur van BLG Wonen.

Een 'bedrijfswoning' dan? Hoe zit dat juridisch?

Daarmee komen we terug op de bedrijfswoning of woning van de baas, waarvoor meer dan de helft van de starters wel bereid is van baan te wisselen, zoals uit het onderzoek van Hypotheek Viisi blijkt. Wellicht is het interessant om te kijken hoe dit juridisch kan uitpakken.

Stel dat je een werkgever hebt die inderdaad een woning voor jou beschikbaar heeft om te huren. Moet je er dan uit zodra het dienstverband wordt beëindigd? Verschillende advocatenkantoren bespreken dit onderwerp in een blog op hun site.

Volgens Schravenmade Advocaten is in de wet niet vastgelegd wanneer een door de werkgever beschikbaar gestelde woning een dienstwoning is, maar juridisch is dit wel van belang op het moment dat de arbeidsovereenkomst eindigt.

Want dan speelt de vraag of het gebruik van de dienstwoning automatisch eindigt of dat de bewoner wettelijke huurbescherming geniet. Uit jurisprudentie blijkt dat van belang is of het om een eigenlijke of oneigenlijke dienstwoning gaat.

Eigenlijke dienstwoning: huur eindigt bij einde arbeidsovereenkomst

Een eigenlijke dienstwoning houdt verband met de aard van de werkzaamheden van de werknemer. Voorbeelden uit de rechtspraak zijn een boswachterswoning, een portierswoning op een bedrijventerrein en de woning van de stalmanager op een paardenbedrijf, schrijft Team Advocaten.

Overigens hoeft de eigenlijke dienstwoning niet noodzakelijk te zijn voor een goede taakvervulling, schrijft Schravenmade Advocaten. Van belang is dat de woning bijdraagt of kan bijdragen aan een goede taakvervulling.

Is er sprake van een eigenlijke dienstwoning, dan betekent het einde van de arbeidsovereenkomst ook het einde van het gebruik van de dienstwoning, zo is bepaald in een uitspraak van de Hoge Raad, schrijft Team Advocaten.

De bewoner/werknemer moet verhuizen, ongeacht hoe lang hij of zij er woont. Het is ook niet van belang waarom het dienstverband is beëindigd.

Oneigenlijke dienstwoning: huurbescherming geldt

Een oneigenlijke dienstwoning is ook door de werkgever aan de werknemer beschikbaar gesteld, maar dit houdt geen verband met het goed uitvoeren van de taken van de werknemer. Team Advocaten noemt het voorbeeld van een dienstwoning die aan een horecamedewerker beschikbaar is gesteld. De woning ligt in een andere plaats dan het restaurant en houdt geen verband met het uitvoeren van de werkzaamheden.

Bij een oneigenlijke dienstwoning is sprake van een arbeidscontract en en impliciet ook van een huurovereenkomst, schrijft Schravenmade Advocaten. De huurovereenkomst blijft bestaan als de arbeidsovereenkomst wordt beëindigd. De werknemer kan zich beroepen op wettelijke huurbescherming als de werkgever wil dat hij of zij vertrekt.

De werkgever mag de huur wel beëindigen op grond van 'dringend eigen gebruik', bijvoorbeeld als de woning gerenoveerd of gesloopt moet worden, aldus Team Advocaten. Het beschikbaar stellen van de woning aan een andere werknemer valt voor de werkgever wellicht onder dringend eigen gebruik. De rechter zal dan een belangenafweging maken, schrijft Schravenmade Advocaten.

Voor werkgevers en werknemers is het dus goed om te weten om wat voor soort dienstwoning het gaat: eigenlijk of oneigenlijk? Werknemers zullen het liefst een oneigenlijke dienstwoning willen huren vanwege de huurbescherming, terwijl een eigenlijke dienstwoning zonder huurbescherming werkgevers waarschijnlijk beter uitkomt.

LEES OOK: Huur je voor €1.200 of €1.500 per maand? Zoveel huis kun je kopen als je dat bedrag voor een hypotheek betaalt